Arrematar um imóvel em leilão judicial pode ser uma oportunidade estratégica de adquirir bens com valores abaixo do mercado. Essa modalidade tem atraído principalmente investidores que buscam rentabilidade por meio da revenda, locação ou valorização patrimonial. No entanto, também é comum o interesse de pessoas físicas que desejam diversificar seu patrimônio ou, em alguns casos, adquirir a casa própria.

Apesar da atratividade econômica, após vencer o leilão, muitos se deparam com incertezas sobre o que fazer para garantir a segurança jurídica da aquisição, regularizar o imóvel e, de fato, usufruir da propriedade. Este guia apresenta os passos essenciais a serem seguidos após a arrematação, explicando termos técnicos e destacando pontos de atenção fundamentais para evitar problemas futuros.

1. Efetue o pagamento dentro do prazo

Após vencer o leilão, é crucial realizar o pagamento do valor arrematado e da comissão do leiloeiro dentro do prazo estipulado no edital, geralmente entre 24 a 72 horas. O não cumprimento desse prazo pode resultar na perda do imóvel e em penalidades financeiras.

2. Obtenha o Auto de Arrematação

O Auto de Arrematação é o documento que formaliza a venda do imóvel em leilão judicial. Ele deve ser assinado pelo juiz, pelo leiloeiro e pelo arrematante, tornando a arrematação perfeita e irretratável, conforme o artigo 903 do Código de Processo Civil.

3. Aguarde o prazo para impugnações

Após a lavratura do Auto de Arrematação, abre-se um prazo de 10 dias úteis para que as partes envolvidas possam apresentar impugnações ou contestações. Se não houver manifestações contrárias, o processo segue para a próxima etapa.

4. Solicite a Carta de Arrematação

A Carta de Arrematação é o documento que substitui a escritura pública nos leilões judiciais. Ela é emitida após a homologação do leilão pelo juiz e comprova a transferência legal da propriedade para o arrematante. Nessa fase, é possível também solicitar, no mesmo processo judicial, a imissão na posse do imóvel, especialmente se ele estiver ocupado.

5. Pague o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

O ITBI é um imposto municipal obrigatório para a transferência de propriedade de imóveis. O valor varia entre 2% a 4% do valor do imóvel, dependendo do município. O pagamento deve ser efetuado antes do registro do imóvel em cartório.

Fique atento, segundo tese fixada pelo STJ no âmbito do Tema Repetitivo 1.113, o valor do ITBI deve ser calculado sobre o valor da arrematação em leilão público. Há algumas prefeituras que ainda cobram o valor por elas atribuído.

6. Regularize pendências e ônus do imóvel

Antes de registrar o imóvel, é fundamental realizar uma varredura completa sobre possíveis pendências financeiras vinculadas à propriedade, como dívidas de IPTU, taxas condominiais e demais encargos. Essas obrigações, denominadas “dívidas propter rem“, são aquelas que acompanham o imóvel, ou seja, não importando quem seja o titular da propriedade.

Contudo, embora haja previsões legais e decisões judiciais tratando sobre quem deve arcar com esses débitos, a principal referência para definir essa responsabilidade é o edital do leilão. Ele é quem especifica, com clareza, se essas despesas serão suportadas pelo arrematante, permanecerão com o executado ou se serão quitados com o valor da arrematação. Por isso, a leitura atenta do edital é essencial para evitar surpresas desagradáveis e garantir que o investimento se mantenha vantajoso.

7. Registre o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis

Com a Carta de Arrematação e o comprovante de pagamento do ITBI em mãos, dirija-se ao Cartório de Registro de Imóveis competente para registrar a propriedade em seu nome. Esse registro é o que formaliza a transferência da propriedade e garante a segurança jurídica da posse.

8. Imissão na posse do imóvel

Se o imóvel estiver ocupado, será necessário solicitar judicialmente a imissão na posse. Essa solicitação pode ser feita no mesmo processo judicial em que foi realizada a arrematação, geralmente junto com o pedido de expedição da Carta de Arrematação. O deferimento desse pedido permite que o arrematante obtenha a posse efetiva do imóvel, podendo, então, utilizá-lo conforme desejar.

Considerações finais

Arrematar um imóvel em leilão judicial representa, sem dúvida, uma excelente oportunidade, especialmente diante do cenário econômico em que se busca otimizar investimentos. No entanto, esse processo exige mais do que uma boa oferta: requer conhecimento jurídico, cautela e cumprimento rigoroso das etapas legais. A ausência de um planejamento adequado ou a negligência quanto aos trâmites legais pode transformar um bom negócio em um problema jurídico complexo. Por isso, é fundamental contar com orientação especializada para analisar o edital, verificar a situação do imóvel e conduzir todas as providências pós-leilão. Com o apoio de profissionais capacitados, o arrematante tem maior segurança para consolidar sua posse e usufruir plenamente da nova propriedade.

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